(1) 小売店やサービス業、飲食店などは立地産業

小売店やサービス業、飲食店などは立地産業といわれるほど店舗の立地は非常に重要です。ではなぜ重要なのか、ですが、当たり前ですね。立地が良ければ集客しやすく、立地が悪ければ集客しにくいからです。よって立地によって商売の成否が決まるといっても過言ではないと思う人が大半でしょう。一方で、立地が悪くても行列を作っているラーメン店やうどん店などが存在します。ただこれらの例は、もともとブランド力や知名度が高い店舗だったりしますので、まれなケースですし、新規開業者、創業者はあまり参考になりません
よって、ここでは一般的な創業者における立地戦略について考えてみます

 

(2) 駅前、駅地下の近隣商業地域、もしくは商業地域の立地

お店を開きたいと思う立地は、だれもが駅前、駅近、にぎやかな繁華街に開店したいと思うでしょう。しかし、実際には空き物件は少なく、新参者にとっては非常に難しいのが実情です。これらの特徴を以下に記載します
・1階路面の優良物件は極めて少ない(とくに10坪前後に人気が集まっているのでほとんどない状態)
・家賃が高額(地下や2階も高い)
・地下や2階以上の店舗は訴求力が低い。ただし2階店舗の場合、外階段があり、路面に窓があり、看板が設置できるのであれば検討の余地はある
・立地によっては店前通行者が限定され商圏が狭くなる(駅と一部の住宅街や企業の往復者しか通らない立地は注意)。よって業態を絞りすぎると、見込み客の絶対数が少ないので経営が厳しいことがあるので注意が必要
・当たり前だが、競合が多いので顧客に支持ざれる店の特徴が非常に重要

 

(3)ロードサイド

・道路の特性にもよるが、通行量が多く、幹線道路の場合は商圏が広くなる
・広い商圏だと、ある程度業態は絞っても商いになる(専門店で専門性を強化して勝負できる)
・駐車場は必須(高久の経験だと、25席の飲食店であれば最低5台は必要)
・ただし駐車場への入りやすさ、駐車のしやすさは重要。通行量が多く、路上で切り返しやバックをしなければならない駐車場は顧客にとって心理的抵抗になる
・常に渋滞するロードサイドや大きな交差点の角は良い立地ではないので注意が必要
・車で行きやすいか、入りやすいかがポイント。候補があったら車で出入りしてみよう

 

(4)ビジネス街

・基本的に月間営業日は20日前後になる(土日祝日は商売にならないことが多い)。その割りに家賃は高めの場合があるので注意が必要
・仕事帰りの夜の商いは期待できる
・飲食はランチに集中するので、回転率向上がポイント
・ビジネス客は、男性、女性でコンセプトが全く異なるので、ターゲットを明確にしたうえで、業態コンセプトを作りこむことが大切
・当たり前だが、競合が多いので顧客に支持ざれる店の特徴が非常に重要

 

(5)住宅地、住宅街

・比較的商圏が狭いため、業態を絞りすぎると厳しくなる
・よって小商圏立地では固定客の確保が必須となる
・一方で、居酒屋や小料理店の場合、固定客しか入れないような雰囲気のお店になってしまうと、新規顧客の獲得が困難になる
・平日の日中は、高齢者や主婦が主対象となる
・平日の夜は非常に厳しい(とくに飲食)
・ファミリー層やご夫婦を狙った業態であれば、土日祝日の集客は期待できる
・場所によっては駐車場の有無が売上に大きく影響する

 

(6)自店の商圏内の人口動態調査はとても重要

自店の周辺や商圏内に、どのような人たちが住んでいるのか、年齢層はどうなのか、10年前と比べてどのように人口動態が変化しているのか、という調査は、出店戦略上非常に重要になります。手法はたくさんありますが、無料で簡単にできる方法を一つお伝えします
【町丁別年齢別人口動態の分析】
自店の商圏の町に何歳の人がどれぐらい住んでいるのかがわかります。たとえば、以下のような分析です

これは、横浜市青葉区のある地域の町長別年齢別人口動態表です。横浜市のホームページからExcelでデータを収集できます。横浜市に限らず多くの市町村で人口動態のデータを公開しています。このケースで10年前と比較してグラフ化したのが次の図です

パッと見、10年前に比べて18歳から40歳ぐらいの人口が減っていますが、40歳から54歳は増えています。また、66歳以上の高齢者が増えていることもわかります
以上から、自店のコンセプトやターゲットを明確にしたうえで、どのような年齢層にどのような商品やサービスを提供するかを再考することが有効となります
たとえば、40歳代で子供がいないご夫婦をターゲットに、中~高所得者層をターゲットにしたイタリアンレストランで、ワインに力を入れた業態にするなどです
人口動態だけで業態を決めることは当然できませんが、一つの参考になります

 

(7)ではどうやって優良物件を見つけるか

優良物件を見つけるのは非常に難しいですが、少しでも良い物件を見つける方法は存在します。ここに記載することは諸事情から難しいので、直接高久までご相談いただければと思います。またKIPが主催している新事業成功講座にご参加いただいてもOKです

 

最後に、飲食店やサービス業の出店で悩んでいらっしゃいましたら、一度、ご相談ください。私自身、焼き鳥店の開業で数カ月必死になって店舗物件を探していたこともありました。結局良い物件が見つからず、居抜き物件で手打そば店を鎌倉市内で開業したのですが、立地選定や立地戦略は本当に重要だと当時も今も思っています
お問い合わせフォームからでもかまいませんし、直接メール高久までメールをいただいてもOKです。必ずお役に立てるはずです

文責:KIPマネージャー 高久 広  h-takaku@kipc.or.jp

 

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